开发商暴露促销内情!专家:4类房子再便宜也别买内行人在脱手

发布时间:2021-09-22 11:25:21 来源:雷火竞技登录官网

  开发商们打折促销的消息铺天盖地,有些专家或者媒体把解读为“楼市不行了”、“房价迎来拐点了”,但有的专家不以为然,认为这不过是开发商们“虚晃一枪”,房价不会那么容易跌。到底情况怎样呢?我们不妨来看一看。

  不可否认,这阵子的“促销潮”有其市场背景,即“3条红线”,根据媒体的报道,开发商需要在9月底提交“降档”方案,包括1年和3年如何降档,最终目标要达到监管的要求。简言之,开发商需要减少融资、借债,同时还要通过销售回款降低负债。大环境虽然如此,那么,是不是真的就把开发商逼到死角呢?一位开发商暴露内情:

  1.从一些开发商促销的项目看,主要是位于三四五线城市,有些项目平时本来就不好卖,通过楼市销售季加大促销力度,有利于加快资金快速回笼,每年都有这种情况,是房企的一种常见策略。而且从另一方面也可以佐证,比如一些好销售的住宅项目,楼市热点城市的楼盘,基本没看到任何折扣。

  2.从所促销的房子看,看看拿出所谓的“特价房”就会明白,有一个共性是,基本是“顶天立地”的房子,还有户型等有缺陷的房子。这些房子放在平时也不好卖,这个时候借机清理库存,把现金回到手里,减少了资金成本,何乐而不为呢?

  但对购房者而言,不要认为这是捡了大便宜,而且就是按价格算,由于价格策略调整,也未必是真便宜了多少,在专家看来,对开发商来说,就是把库存转移到购房者手中,而对于购房者来说,买了这些房子,那就真是“不动产”了,不仅保值升值难,即便想转手也不是易事,专家建议,这4类房子再便宜也别买,内行人在脱手。

  一直有一个误区,认为人口净流出的城市仅仅是一些资源型城市,或者说特指三四线城市。其实,人口净流出可不仅仅是这些城市,比如像最近媒体报道的开封、天津,包括石家庄这些地方,房子折价较多,有的新房甚至回到3-4年前的水平,除了前期上涨过快因素外,一个重要的原因就是人口不足,接盘的人少。

  根据城市化下半场发展趋势,一些经济发达的都市圈和城市群,无论圈内的城市属于一线、二线还是三四线,他们并不比那些城市等级较高的城市差,比如长三角的南通、昆山、太仓、嘉善等地,粤港澳大湾区的东莞、惠州、佛山等地,这些地方的交通、经济都会连成一片,人口流入动力持续。此涨彼消,在人口总量一定的情况下,那些无产业的收缩型城市,人口持续流出几乎是一个不可逆转的趋势,随着房子越来越多,而需求却不断减少,房子不可避免的逐渐贬值。

  同样一个小区,不同的户型的价格却千差万别,可以说户型是影响房子价值潜力的一个重要因素。在传统观念中,人们还是喜欢四四方方、空间规则的房子,不喜欢稀奇古怪的户型,比如房梁多户型、狭长户型、手枪户型、刀把户型、锯齿户型、头盔户型、马桶式户型、防弹衣户型等等,这些户型除了开发商的别出心裁外,还跟楼盘的地块位置不规则有关,只能做出各种奇葩户型来,其实,正由于户型局限,一般会有通风性差、采光不好、干湿不分离、动静不分区的情况出现,大大影响居住舒适度。

  这些奇葩户型,往往是开发商促销的重点,通过低价吸引购房者,但于购房者而言,虽然看似购买价格相对便宜,自己住进去感觉不舒适不说,重要的是未来转手却不容易,因为受众比较少,即便价格低,成交周期也非常之长,在这种情况下,房价上涨的时候,它涨得少,房价跌的时候,它跌得最多。所以,我们无论是买新房,还是二手房,都不要贪图便宜,尽量避开非主流的奇葩户型。

  根据机构的数据显示,即便在楼市热销期,在一些“万人摇号”城市,仍旧有不少楼盘卖得并不好,统计发现,大都属于城市结合部的房子,这些房子有一个共同点即是位置较偏。这里同样要纠正一个误区,城市结合部不等于城郊结合部,前者指的是城市与城市之间的连接处,后者指的是同一座城市的城区与郊区的连接地带。

  为什么不能买城市结合部的房子呢?1.城市的空置房大多位于这些地方,住房供应局部过剩;2.没有什么产业,任何一座城市都不会把重点资源和产业放在城市边缘地带;3.地缘刚需客户少,接盘的人少,成为二手房后流动性差;4.投资客也不会去买,因为没有潜力。

  并不是所有的老房子都不好,比如随着旧改推进,低密度的小区,可以增加停车位、重新搞绿化、粉刷外立面、增加各种休闲和健身设施,居住舒适度会有较大提升。然而,有些老旧房即使经过改造升级,也未必会有根本性的改变,这就是老旧且品质差的顶底楼房子。

  对顶楼来说,最担心的就是质量问题导致的裂缝、渗水、隔热、保温等问题,这恰恰与开发商的建筑品质有关,品牌佳、口碑好的开发商在材料采购、工艺程序、监管方面相对到位,不容易出现质量问题。而质量差的开发商所盖的房子就不一样了,管理不规范、以次充好,交付的新房可能还能应付过去,但随着房龄越来越大,这些质量问题就会逐渐暴露出来。实际上,底楼也是这样,虽然不容易遇到漏水这样的问题,但品质差的小区,加上物业管理也会越来越差,小区居住环境也会变得更差,损失最大的就是底楼。

  在房君看来,房地产高速增长阶段已经过去,市场分化将越来越明显,我们始终要明白一个道理,好房子始终不缺需求,而上面提到的4类房子,即便现在的价格折扣比较大,但从长远来看,不具备保值增值的属性,一些内行人不是在选择买入,而是在脱手,我们可不要被人忽悠而成为接盘侠了。


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