开发商常用的套路和猫腻系列之“团购费”

发布时间:2021-09-27 05:48:48 来源:雷火竞技登录官网

  几乎每一个案子里头都有团购费,团购费跟开发商的认筹不太一样的地方是什么?这个钱不是开发商收的,他进的不是开发商的账,完了之后他也可以5万抵10万的优惠,通常是怎么出现问题的?

  业主经常发现我拿了团购的优惠费,有的甚至优惠很高的,10万抵20万30万,但是我交了团购费之后,我会发现我交的团购费10万20万,并没有进到合同的购房款的价款里头,事实上合同约定里头没有团购费,完了之后他开的购房发票里头也不包含这个费用。有个案子就这样子了,总共80万的购房款,团购费20万,20万还没有进到购房款,还没有发票,这是不是就存在问题了?

  所以我们很多的业主发现了,房款加上团购费远远高于房屋的备案价格,通常我们的业主是在买完之后才发现团购费不是那么回事,然后出现纠纷,后来我们就发现开发商他为什么要收团购费,他的真实目的是收一个价外款,真正的商品房购房款的价外款,他为什么要收价外款?

  因为我们国家有对商品房的价格备案制度,在房地产行业里头农民工还有一系列的支出,它是没有成本发票的,所以我们整个房地产行业它的税费是比较高的。

  第二个目的是规避房屋的价格备案制度,所以他要收取价外款比较好的方式就是通过一个中介收取第三方的团购费,但是在我们的实物当中,中介通常都是由开发商组织成立的好几个中介公司,通常一个项目里头都不是一个中介公司给你签团购费,我们可能会发现同样一个业主给不同的中介公司交了几笔团购费,你会发现不同的业主把团购费交到不同的中介公司里头去,而且这些中介公司在销售之后,整体销售结束之后注销了,找不到主体了,这个问题就出来了。

  最后你发现这个价外款不是开发商收的,没进过开发商的账,不应该我来承担责任,你去找中介公司的时候,中介公司倒闭了,找不到人了。

  所以团购费几乎是我们在商品房案件里头都会遇到的一个问题,业主一般都会问团购费怎么办?能不能退?我们法律是这么规定的,我们开发商专业是做房子的,他的专业不一定是卖房子,有的开发商擅长卖房子,有的不擅长,所以法律允许不擅长卖房子的开发商,你通过第三方的服务来把你的房子卖出去,所以法律是允许真实存在中介服务的。

  说白了我建了一个项目,我把这个项目销售外包给一个公司,让这个公司来卖,这个公司从中抽取佣金也叫中介费,法律是允许的,但前提是什么?前提是这种中介服务是真实存在,并且价格是合理的,对吧?他收取的中介服务费是合理的,如果说我80万的房价里头有20万是团购费,是中介费,就脱离了合理的范畴。

  那么法律是这么规定,如果能够证明有真实的中介服务存在,而且合同是合法有效的,而且这个价格是合理的。那么这个时候团购费我们不能要求他退回来,但是这三个条件不具备的时候,中介公司不是真实的,是你开发商为了这个项目自己去设立的关联公司,而且项目在卖完,中介公司在卖完之后就倒闭了,注销了,这是一种情况。

  然后还有一个就是什么,我们能证明不存在真实的中介服务,事实上这个项目就是我到了开发商那里,从头到尾跟我接触的都是开发商的销售人员,我从来没看到过中介公司,在合同签署的时候,中介公司出来了,只是让我签署了合同的手续,但事实上没有任何的中介服务行为存在,如果我们能证明到这几点的话,我们到法院主张要求退回团购费是可以的,那么这个难度也不是太大,但有一个点是什么?

  你的团购费有没有折抵优惠?如果确实折抵的优惠比较多,而且折抵的优惠算到了房价以后的话,这个就不好退回,这就是具体实物的问题,但是大家把握两个原则是什么?第一是不是真的中介服务,而是说他开发商为了规避价格备案,还有税费他去做的一系列的规避动作,但如果说他其实真实目的是为了规定价外款的话,这个合同的价外款为了规避价格备案制度,完了之后为了规避多交税,如果是这种情形的话,他一定会漏洞百出,那么他的证据手续一定会存在很多的瑕疵,如果有这样的证据的话,我们起诉到法院要求退回难度是不大的。

  关于团购费的问题跟大家来解释一下。团购费是其中的一种形式,那么它为了规避备案价格,还有规避高额的税费,它除了用团购费的这种形式之外,他还会用什么?用车位费,然后用装修费,正常的车位费5万到10万对吧?但是这个时候我的房价已经上去了,现在我4万一平米,大家都排着队抢破头来买我的房子,但是你房管局必须要求我这个房子不能高于22,000来卖,这个时候就有2万的差价,开发商很难受的,市场上都已经到了4万了,你非得让我卖2万,我剩下那2万他是很想收,因为我只要收就有人交,那么这个时候他不会不收的。

  通过规避的方式,你看燕郊的房子在前两年的时候就是一个很典型的例子,燕郊在北京的市政府没有搬过去之前的房价大概是8000,确定了北京市政府搬过去之后,一路从1万多涨到2万,突然在19年还是哪年的时候涨到了4万。一定要了解备案价格的立法目的是什么。

  事实上房屋的销售是一种市场行为,我们的法律,我们的政府的监管,行政机关的监管,事实上是不管你挣多少钱的,对吧?说白了你有本事在这里头挣出2个亿10个亿那是你开发商的能力,你造的房子品质好,但是我们监管部门它有一个基本的职责,有一个基本的要求什么?市场得稳定发展,我的市场房价,包括房屋的价格,它是稳定发展的,它不能大起大落。

  房地产大起大落的时候,就会对经济对民生造成一系列的问题,所以监管的基本职责是什么?你开发商有本事你多挣钱,但是我不允许这个区域它的房价大起大落,为了不使得这个区域内的房价大起大落,突然从2万涨到4万,又从4万跌到1万,他为了规避这种情形的存在,就要求我们的开发商必须得做价格备案,价格备案其实对于房地产市场在正常发展的是没有什么影响的,像我刚才说的北海的房子,其实它的弹性空间是很大的,对不对?

  某开发商卖5000~6000,但事实上他拿备案价格拿到8000到1万,他是能拿得到的,但是在这里头你要拿2万到3万的备案价格,政府就不允许,因为你远远的超出了市场的平均水平,那么当你他要线万他卖不出去,这是最大的问题,市场就会制约他不去不合理的定价,但是像燕郊当年的地域的政策对房屋价格的刺激很大的时候,这个时候房价就会从2万调到4万,这个时候如果你不拦着他,后来5万6万都有可能出现,这个其实就是市场的炒作行为对价格的稳定产生了很多的不利因素,所以我们的备案价格要规避的是什么?

  在政策或者其他原因的影响之下,房价大起大落,我们法律是不允许的,我们作为监管部门这种情况是不允许的。

  所以我要求你卖之前必须得把价格在我这里做备案,而且你不能超出备案价格去卖,那么你如果超出备案价格去卖的话,你的买卖就不合理,网签你都做不上。

  又回到刚才讲的市场上4万块钱一平米,大家都排着队抢着要买,你让他卖2万他难受不难受?他肯定很难受的,我们燕郊里头最早的做法是什么?我给你签两份合同,一份合同拿去备案,这个价格拿去备案,比如说我现在房价是400万,实际400万,那么我250万做一个合同拿去备案,150万做另外一个合同。这种方式很快问题就出来了,只要业主拿着另外一个150万的合同到房管局里举报,150万他就得退回来,因为他明显的违反了房屋的备案价格制度,后来开发商就比较聪明了,他不做两份合同,然后他把多收的房款做到了车位上,正常情况下一个车位卖到10万都不便宜了,好,一个车位卖40万到60万,那么我们在实务中是看到过这样的例子的,还有一个是什么?我做到装修里头,我不把它做到房管里头,这个房子本来是不带装修的,但是现在房子卖的太好了,大家都想着买,备案价格又在那里制约了,怎么办?我去给他做装修装修做到5000块钱一平米,5000很高了,正常我们1000 1500~2000都可以,装得很好,5000就是豪华装修了,但是这个业主去收房的时候发现5000的装修交付还不如1000就很恼火。

  那么这种明显违反这种规备案价格的例子其实在现实中是很多的,我们现在就接到不少的咨询,装修跟他当时他为了规避备案价格,多收取价外款,所以他把装修的价格做高了,但是他做价装修价格的时候,他的真实目的并不是说我要给你提供一个5000~1万的装修对不对?

  它是市场上我能收这个钱,但是政府不让我收,法律不让我收,那好我就通过装修款的形式给你把这个钱收上来,但是不代表我要给你提供一个5000一平米的装修,到了交互的时候就会发现装修和他合同约定的价值远远是不符的,那么这种情况下我们两种方式,要么举报,他规避了备案价格,那么额外的收取装修款,你要申请行政监管查处,这是一种方式。第二种方式就是什么?行政查处,如果要看证据,有的案子证据是非常明显的,可以直接走这一步,有的案子证据不明显,不能走行政查处监管,这个时候我们只要有证据证明他交付的东西值1000块钱,但是他合同约定是5000元,那么只要能证明这一点,也可以起诉要求他退回多收取的装修款。这里头有一点难度是什么?主要是证明责任,我们能不能证明5000块钱和1000块钱的真实区别,因为在这里头成本价和它的合理利润空间,这个是可以的,我们不能要求它是按一个成本价来算5000或者1000,那么它允许它有一定的合理空间,所以它对我们的举证责任要求特别的大。返回搜狐,查看更多


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