醒醒吧房地产没有“大而不倒”

发布时间:2021-09-27 06:03:26 来源:雷火竞技登录官网

  近期,某某龙头房企,资金链紧张到悬崖边,大家懂的,这里就不点名了。因为,我的能量没人家的公关强,一旦点了名,文章一面世,它的公关就找上门了,要我删掉。如果不删的话,他会动用很多力量,让我的文章变成“404”页面,大家想看也看不到了,何必呢?

  这两年,地产界有一个新现象,资金链紧张到奔溃,绝不是中小开发商的专利,大开发商也有这毛病,这让我坚强的理论碎了一地。我一直认为,地产行业的乱象,在于集中度不够。大房企承担的社会责任多(你看看年报就知道),市场份额集中到大房企后,整个市场就规范了。

  直到近期,某龙头房企负面事件不断,让我不得不自我否定、面壁反思。我把这几年的报道归拢了一下、思考了一下,重新修正了自己的观点:开发商一旦太大了,就会利用规模优势,向上要挟政府,中间要挟整个供应链,向下要挟百姓,即大而不倒。比如,你不救我、不帮我,对当地正在施工的项目,当地的就业、民生、银行贷款等,会造成巨大冲击,你看着办!

  这个事情,在去年就上演过,但不了了之了,你懂的。中间要挟整个供应链,这貌似并不是他一家在干,比如总包先垫款、供应链ABS、集采先供货等,但一般结算周期都很短。毕竟,总包下面都是各班组、农民工兄弟,拖得太长不好。但是,这家房企把供应链逼到了墙角。

  大家知道,“三道红线”是硬指标,目的是为了控制杠杆率,国家明确大房企三个指标在2023年要达标,全部专绿。那么,这家房企是怎么降负债的呢?资本市场上的负债(境内外债券)不能拖,但账上没有钱,那就靠拖欠供应商的货款,形成巨额应付账款、应付票据来腾挪。

  甚至,日常营运资金,也来自拖欠供应商的资金。对外,我就不断地说,我的有息负债降了多少多少,偷换概念(貌似无息负债不用还似的)。对供应商的拖欠,已经被内定为我的家务事了,大家可以忽略。表面看,我的负债率下降了,但这是以拖欠农民工兄弟的血汗钱换来的。

  资金链紧张了,有几个选择,开源和节流。开源方面,大尺度地打折,达到骨折。按道理来说,我的产品卖多少钱,这是我的自由。问题是,你拿地很早、成本又低,楼面价低至1000元,又拿产业勾地,当然有资格这么干。或者,就算亏着卖,也没啥,毕竟前期早已赚嗨了。

  但是,对于那些近几年拿了高价地的开发商,他们为片区开发做了很大贡献,你这么骚操作,这是非常不公平的,岂不是要把老老实实的人往死里逼吗?更高站位来说,你这么干,对这个地方的楼市稳定,是巨大的冲击,是对楼市生态系统的灭绝性打击,以后还怎么卖地?

  近期,在珠三角某外围城市的某开发商朋友告诉我,对方的野蛮营销,他们实在跟不起,圈内都把靠近它的项目视为“倒霉项目”。只能认倒霉了,也没其他办法。其实,面对野蛮营销,灭绝生态的操作,地方政府也很苦恼,有的拒绝备案。所以,购房者看到这些项目,不要贪便宜买,小心受骗。

  除了大尺度打折外,还有股权融资。多元化转型,这是近年来开发商的普遍操作,这个开发商有N个产业转型方向,但这些年发现,转型向实体的N个平台,没看到多少看得见摸得着的产出,但IPO、引入战投等却很频繁。显然,这些所谓的产业平台,都是融资的工具。

  现在,外有债务到期,内有“三道红线”降档的承诺,资金链紧张到了极致,只有反向操作了,卖股权。近期到期的N笔债券,据悉一部分资金是销售房子来的,另一部分资金是卖股权来的。除了卖股权以外,那些没上市的平台,赶快搞上市,拿钱来用用,这是哪门子多元化转型?

  大而不倒,过去有很多合作银行,很多银团贷款,大家都往上凑,年度融资战略会热热闹闹。但现在,大规模展期和拖欠,银行也怕了你,这里面有很大比例还是高成本的信托资金。现在,银保监严控地产贷款集中度,你不还贷款,银行额度腾挪不出来,集中度降不下来。

  大而不倒,另一个表现就是强公关,动不动就对媒体平台屠版,对没有实质性内容的所谓战略合作、对企业的所谓正面消息,自媒体和大平台的报道像蝗虫一样密密麻麻,给人以企业安全健康、太平盛世的感觉。财报出来了,对任何改善的点,水军就大肆地往死里吹嘘。

  对负面的报道,就往死里投诉、劝你撤稿,点击量高的客观报道,迅速就不见了,再打开就是失踪儿童搜寻广告。对于高负债率、杠杆率等心理极度害怕的报道,老板对公关部下了死命令,“不删稿,就扇你”。对外报道,社会责任杠杠的,比如扶贫。对上负责好了,就认为安全了。

  说实话,扒开看一下,什么是你干的事。地可能是用各路融来的钱买来的,或是描画产业的PPT换来的;项目图纸是请来的设计公司画出来的;项目开发是总包干的,是工地上农民工的汗水干出来的,开发项目的钱是银行借来的,总包垫的;房子是渠道卖的。试问,哪个是你干的?

  不久前,某某企业IPO未果,再往前,万亿的海航破产,说明了什么,所谓的“大而不倒”(Too Big to Fail),就是个伪命题。对于地产来说,更是如此。过去,地方政府为了卖地、为了开发投资,对房地产隐性担保,银行为了赚钱,也很中意地产贷款,老百姓买房轰轰烈烈。

  你做的,就是把各方链接起来,最终形成了闭环,其实就是资源整合和资本运作,这也恰恰是资本镀金时代的一般操作。开发商都是这么玩儿的,但你玩过度了。别人开始向城市发展、运营、建设,新区开发和城镇化,智能城市和社区转型了,而你在资本运作的道路上越走越远。

  房地产销售额由2001年的4600亿,干到2020年的17万亿,20年翻了37倍,就是这么来的,给人的感觉,地产真得是“大而不倒”。但现在,就算你倒下了,地产行业该咋转还是咋转,地该咋卖还是咋卖。而且,你手上的项目会给到其他开发商,继续完成你没干好的事业——盖房子。

  更关键的是,房地产“大而不倒”,扇起的蝴蝶效应,造成了非常恶劣的影响,你的任何负面报道,对整个行业、对金融系统、对市场预期等,都是巨大的冲击。不要以为,你大就可以绑架金融系统,你倒下了,你的地还是那块地,你没盖好的房子,别人来盖,金融同样完好无损。

  所以,所谓的地产商“大而不倒”,就是个伪命题,也绝无免死金牌。当然,还未到山穷水尽之时。接下来,你该咋干呢?卖地。既然手上地多,那就卖掉。这几年,地价上升了不少,只要价格合适,还是有人愿意买的,但最大的障碍就是,你要放弃基于“大而不倒”的心理优势和骚操作。

  从高位不胜寒的位置上下来,做一些踏踏实实的事情,向下负责,对产业链和老百姓负责,做到“好而不倒”,这个才更靠谱,总比现在活得心惊肉跳好一些吧。怕就怕,还抱着侥幸心理,还抱着“大而不倒”的思维。都到这个份上了,还是觉得,自己倒下去影响太大,不救不行。

  本质上,还是享受惯了“大而不倒”那种居高临下、颐指气使的感觉,从神坛上下不来了。现在,还有机会,如果执迷不悟,拿旧逻辑看待新形势,而无视偿债高峰、三道红线倒逼、贷款集中度管理、信托新政等,像海航一样,像蚂蚁一样,倒下也不奇怪,地球照样转。


总部地址:河北省沧州市献县河北易兴大厦9层

北京地址:北京市大兴区兴创大厦1004室

武汉地址:武汉市洪山区关山大道保利国际公寓B栋1306

西安地址:西安市未央区凤城五路维纳斯酒店11楼

长沙地址:湖南省长沙市雨花区长沙大道至雅大厦2604室

沈阳地址:沈阳市和平区中铁瑞达广场B座1205