长春楼市的一场“意外”?开发商返本销售打价格战 主管部门出招“禁查罚”

发布时间:2021-11-30 07:26:38 来源:雷火竞技登录官网

  “目前我局已经对涉事房企立案调查,并采取相应行政限制手段。今后再发现违法违规行为,同样要严肃处理。”

  “开发企业的商品房销售行为,只要依法依规,按市场规则经营,都是允许的,不存在不允许降价销售的事。”

  6月23日,针对近期媒体广为报道的返本销售问题,长春市住房保障和房屋管理局相关人士向《每日经济新闻(博客微博)》记者表示。

  “你来晚了,长春这一波返本销售结束了。”记者实地走访长春楼市发现,这句话似乎已成为不少销售人员的通用说辞。

  6月8日,长春市住房保障和房屋管理局突然发布一份《通知》,牵出了一个久未出现的房地产行业名词——返本销售。该《通知》称,这种行为“严重扰乱正常市场秩序,违背房地产调控政策精神”。

  事实上,返本销售是行业内一个“历史悠久”的销售方式,通俗讲就是企业向购房人收取一定房款,双方约定在一定时间后企业向购房人返还一定本金的销售方式。

  6月13日,长春市朝阳区超达大路与开运街交汇口,当《每日经济新闻》记者走进某名都售楼处时,偌大的展厅已经没有什么灯光,只有一名销售人员坐在门口迎宾,见记者前来便说:“我们这里已经清盘了,没有房源了。”

  “我当时和某名都并没有业务往来,只是我们听说这个项目特别便宜,团队里的一个大姐要买,我自己也是做这一行的,所以就去看了看。”

  “现场人特别多,我一去售楼处就看到有人拿着合同走出来。某名都当时打的广告是5100~5400元/平方米,要知道这个项目开盘时精装修交付价格是8000元/平方米以上的。”

  据杨执介绍,他去的时候所剩房源已经不多了:“本来应该就没有多少房源,开发商这么一刺激,很快就清盘了。”

  至于从8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也颇为直接——返利。对于具体操作方法,杨执介绍:“就是以备案价8322元/平方米的9折进行网签,如果全款购买,某名都会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分返给购房人,如果是贷款则返本日期会在3个月左右。”

  杨执表示:“我当时在业务交流群中看到大家都在转发晰晰悦府,原价每平方米要1万多元,很多人直接把返本的价格去除,最后只剩下6000元/平方米,我觉得不靠谱,就没有做晰晰悦府的项目。”

  目前,晰晰悦府售楼现场同样是冷冷清清。《每日经济新闻》记者以购房者的身份表示想看房,几分钟后才有工作人员赶来,表情似乎写满意外,其表示:“我们现在只有130平方米以上的大户型。”

  当记者询问可否以人才引进的方式进行返利时,其表示:“不可以的,我们备案价是12000元/平方米,只能按照备案价格卖,否则就是扰乱市场的行为了。”

  2009年6月,长春市决定将宽城区北湖区域交由高新技术产业开发区代管,如今该区域汇集了万科、碧桂园、华润、中海等主流地产商。

  2019年1月17日,长春土地市场开年首拍,华润以楼面价4522元/平方米拿下北湖区域11万余平方米居住用地,这是该企业首次进入长春地区。

  2019年12月30日,曾经流拍过一次的0GB00059地块被碧桂园以4087元/平方米的底价斩获,总价约7.7亿元。也正是在同一天,晰悦地产,即晰晰悦府开发商,在现场通过36轮竞拍,以4896元/平方米的价格竞得49430平方米地块。

  而中海,早在2017年便在北湖地区多次出手拿地,2019年又出手拿下了北湖地区一宗地块,楼面价为4713元/平方米。

  当记者来到这片土地时,首先便被这里处处施工的项目震撼到了,紧接着便又被这里热情的阿姨震撼。她们大都60多岁,就在附近的回迁安置房居住,她们最主要的工作是死死拉住来这里的一切看房人,把他们带进自己的代理项目中。

  初到此地的记者一下子便被两名“小海鸥”围住,纷纷恳请记者去自己代理的项目看房,并且保证是最低价。

  碧桂园时代之光售楼处,同样播放着同款激昂雄壮的音乐,销售人员表示:“最近这里的楼盘都在打价格战,我们精装修的价格只有9000元/平方米出头了。”

  在引导记者看完样板间后,销售人员又表示:“其实我们这里楼层稍微低一点的,售价能便宜到8000多元/平方米,之前毛坯房都要卖11000元/平方米呢。”

  出了碧桂园,“小海鸥”们又包围了过来,热情的阿姨们让记者务必到她们的楼盘看房,看记者一时没有向任何一个楼盘挪步的意思,“小海鸥”们便开始自行商量:“先让他来我这里,看完了再去你那里。”

  小海鸥又转头对记者说:“小伙子你来一趟不容易,这里这么多房子都看看,总能挑到满意的。阿姨领你过去一次其实也不赚什么钱,人家出钱雇了我,我总得往人家那里带人不是。”

  这里的看房人并不多,空荡的售楼处显得有些冷清,销售人员介绍:“我们这里目前的房价大概是10500元/平方米,这是给您优惠过八五折后的价格。”

  从售楼处离开,另一个“小海鸥”已经在门口等着了,并且还骑着一辆电动三轮车要载记者到下一个楼盘。在路上,这位“小海鸥”告诉记者:“现在的房价真是不贵了,我们在不远的地方买的安置房每平方米还要5000多块呢。”

  到了另一个项目尚学府后,销售人员表示该项目最早能够在9月份交房,几乎已经是准现房状态,目前能够在备案价的基础上提供九折优惠,单价大约9800元/平方米。

  某头部房企长春区域相关人士赵墨宙告诉记者:“目前长春房企竞争最惨烈的地区应当就是北湖了,大批房企在2017年之后涌入,但去化并没有跟上。”

  因而,这里的“小海鸥”们才显得格外重要。在坐着电动三轮车返回的路上,正值午休,很多“小海鸥”便随意找了树荫或高架桥下躺着休息,看见了记者又纷纷坐起,热情地招揽。

  针对市场上出现的返本销售行为,6月8日,长春市住房保障和房屋管理局发通知表示:“近期,有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同,收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售,严重扰乱正常市场秩序,违背房地产调控政策精神。”

  对于这种行为的惩处是:“按相关法规规定予以立案调查,继而进行行政处罚;停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案;在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”

  长春市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉《每日经济新闻》记者:“根据《商品房销售管理办法》等法律法规规定,返本销售行为是明令禁止的,也是对房地产市场的一种扰乱行为。个别开发企业在同一项目部分房屋采取返本销售方式,也侵害了很多此前购房人的利益。”

  杨执也向《每日经济新闻》记者坦言:“长春返本销售其实并不是普遍现象,官方出台这项政策更多是一种预警,不能让此风蔓延。”

  该说法得到了一名头部房企长春相关负责人孙统的认同:“据我了解,长春的返本销售前几年可能多些,最近确实不多,仅有某名都和晰晰悦府两家在这么操作。”

  在公主岭市住房和城乡建设局官网,花溪谷的备案价格是8000~9000元/平方米,但该项目正在以5000元/平方米的价格销售。

  “今天实在是太累了,我已经接待了20多组客户了。”在售楼处激动人心的背景音乐声中,销售人员这样向《每日经济新闻》记者抱怨道。

  销售人员也颇为直接:“目前房价是6500元/平方米左右,精装修交房,比备案价格便宜很多,现在出手挺合适的。目前二期已经卖完了,一期也只剩下两栋楼了。”

  随着交谈的深入,该销售人员又向记者推荐了一种所剩不多的叠拼户型,并表示:“这套房子我可以给你做个特价,每平方米便宜到5300元,这几乎相当于备案价的五折了。”

  “不过有一点,我们这里不接受公积金贷款,因为我们想要快速回款,公积金拨付给我们的时间会久一些。”

  当记者试图让该销售人员将报价写在宣传页上时,该销售人员拒绝了,并表示:“我们今天的报价是端午节特价,可能过两天就取消了,你就记得首付18万元买房就好了。”

  当记者询问是否有返利时,该销售人员表示:“没有了,我们现在这个价格和别的地方返利也差不多了。不过您可以在我们的销售软件上自己推荐自己,还能有2万元左右的佣金。”

  6月10日,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清公开表示:“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”

  在此背景下,6月18日,长春早早开启的第二场集中土拍更令人感到一丝寒意。在这场土拍中,18宗地块因无人报价而流拍,流拍率30%,这些地块分布于绿园区、北湖区域等地。此外有39宗地块以底价成交,总体溢价率仅0.4%。

  根据中指院统计,2020年1~12月,长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元,同比下降24.21%;销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平方米,同比下降23.4%。

  不仅如此,长春房价也长期处于低迷状态。根据国家统计局数据,长春自2019年10月以后,新房环比价格涨幅就再未超过1%,甚至在2020年10月至2021年3月间几乎每月都环比下降。

  对于长春楼市低迷的原因,赵墨宙向《每日经济新闻》记者表示:“近三年来,长春每年的供地面积是大于销售面积的,我们内部来看,每年会形成大约400万平方米剩余,所以我们能看到房企在此次土拍中并不积极。”

  不过也并非都是坏消息。根据《吉林省第七次全国人口普查公报》,在整个吉林省人口10年间减少12.31%的背景下,长春市人口在10年间较第六次普查时增加了31万人,总人口达到906.69万人,在全省的占比达到37.66%,较第六次普查时提高了5.72个百分点,成为人口占比最高的省会城市之一。

  人口的增长在一定程度上反映了经济增长的潜力。杨执说:“我对长春的未来是非常看好的,这是一座宜居的城市,环境好压力小。我和一些00后聊过,他们很多都不想面对一线城市的生活压力,愿意回到长春来,他们就是未来市场的潜力。”


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