宝妈购买明珠学区房的全款再贷款方案

发布时间:2021-09-25 04:57:16 来源:雷火竞技登录官网

  张媛(化名)自嘲地说:“像我这样的文青,终日不愿被规则束缚,时刻想放飞自我,但是在孩子面前,我甘愿屈服在教育体制的规则下了”。

  上海幼升小和小升初全部实施摇号政策后,热门公办的学区房水涨船高,张媛实在等不下去了,两个月前花600万买了一套91年的学区房。在把心口大石放下来后,微锁的眉头仿佛还在诉说着内心些许的不甘心。

  她原本一直信奉艾茵·兰德的那句话,“我可以为你而死,绝不会为你而活”,她想活的随心所欲,绝对不能被孩子绑架。

  几年前在她的闺蜜给孩子置办学区房时,她还嘲笑闺蜜这么快就“只有眼前的苟且”了,可是当她面对自己聪明乖巧的孩子,当初那套独立人格的思维马上就被抛到九霄云外了,每天流连在各种妈妈群里获取“鸡娃”资讯。

  张媛买的老公房对口的是浦东的明珠小学——该校可谓是上海市公办学校中的战斗机,令众多家长心驰神往。

  明珠小学总的择校率连续几年蝉联了上海第一,是上中四子张江、上宝、华育、上中东四校的第一大生源提供地。其中近5、6年来进入华育的大约在30-50人,占上外生源的10%-15%,占上实生源的2/5。

  他们夫妻有一套房自住,2015年买入后,房价在这四年中涨到过翻倍,后来又跌了10%,现在贷款金额还是超过评估价的50%。

  原本他们的学区房购买计划是二套按揭贷款,但是首付缺200万(按七成首付计算),如果按五成首付计算,做低后的差价为150万,这个缺口比前者略低,但区别不大。

  一:坚决不能卖房,理由有两个,现在这套房的周边有建设规划,未来有机会继续上涨,而且租金回报率较高,可以帮他们减轻月供压力;第二是他们看了赵薇饰演的“虎妈”卖了大房子去买学区房,一家人挤在有破又小的房子里面,然后因为入学报名,时间出了问题,结果孩子上不了学。幸福指数直线下降,引发了家庭矛盾,这种风险因素一定要考虑进去。

  五年一户政策指“每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”,即同一个门牌号地址同一居住户,五年内只有一个对口入学名额(双胞胎和二孩例外)。

  按照“户籍地与居住地一致优先”的原则,安排户籍地与实际居住地(具备相应的房产证)一致(以下简称“人户一致”)的适龄儿童就近入学,即适龄儿童户籍在本校对口地段内,户主须为适龄儿童的父母、祖父母或外祖父母之一,且房产证产权人须为户主本人(全部或共同共有产权);适龄儿童本人为户主的,房产证产权人须为其本人或其父母(全部或共同共有产权)。”

  二:排除二套按揭贷款,因为只能贷三成,房价无法做低到普通房标准,即使做低到了450万(上海市内环内普通房价格标准),首付缺口150万也无法筹集。

  急的她想用多家银行信用贷来凑150万,幸亏她及时咨询了本尊,制止了她干这种蠢事。她一开始还不理解,说我很多同事就用信用贷凑首付啊。

  本尊不客气地说,甲之蜜糖乙之砒霜,每个人的情况千差万别,也许你的同事还没到尝到苦头的时候,也许是他们的情况非常简单,总之,用信用贷凑首付,会极大损害征信,严重的会导致后续按揭和抵押贷款都无法操作。

  本尊还帮她排除了二套后二押的情况,假设借了150万过桥资金当首付,做了二套按揭后,再办二次抵押还过桥资金,这种新产证+新按揭的利率非常高昂,6.5%-8%,相当不划算。

  三:本来二套房可以贷3成按揭+4成经营贷,可是这个方案也被否决了()。因为现在的二套3+4都不是线,也就是说并不是同时审批的,批好三成按揭后,过户后再批四成经营贷,风险不可控;

  四:排除法后方案只有全款买入再抵押了,可是问题又来了,这么老的房产可以抵押吗?过桥垫资靠谱吗?贷款一定能贷出来吗?

  第一步:本尊先帮她核实了贷款金额,在两款方案中选择了按照评估价审批的方案,利率4.45%,十年先息后本,能够随借随还,等产证满三个月后,可以选择提前还款转贷到其他更优惠、年限更长的银行,也可以一直还下去,每年重审或还本,她能把握主动选择权;

  产品一:4.15%/4.3%/4.45%,10年先息后本;4.8%/5.15%/5.25%,20年等额本息,最高85成,老房子65成,评估价审批,速度快,新执照可受理。

  产品二:4.75%,4.1%/4.4%(产证满一个月),线平以上受理,按合同价审批,公司成立满三个月。

  产品三;3.85%,20年等额本息,五年重审,按成交价(合同价+补充协议)审批,公司股份满一年

  第二步:注册或转让公司,张媛为了确保多几种备用方案,选择了转让公司。该公司是本尊的一位客户委托本尊帮忙注册,本来是想办理贷款提前准备,后面计划有变,时间快一年了,没有开户,没有记账,没有报税,他觉得也必要多花这些成本,注销不如转让掉,可以把前期注册成本还能赚回来。转让时还有工商局版本的风险责任承诺书,确保转让后无风险。

  第三步:大概两周时间,公司就转让成功,期间张媛马不停蹄地按照银行的要求,让朋友转了几笔流水。

  第四步:在筹集资金方面,张媛有一个优势,她的身边亲戚朋友可以借资金给她,大部分资金能够解决,只需要和小贷公司借100万即可,本尊帮她算好了垫资成本,再对接到费用最低的正规有牌照的小贷公司。如果她成为了本尊的老客户,一来二往有了信任度,本尊会有更好的垫资+贷款整体服务方案给她。

  第五步:小贷公司经过审核,同意在她和上海约定签合同的那一天放款,当天去交易中心过户时转账,一天的过桥都不浪费,等五天左右出产证。

  第六步:张媛问本尊,是否要等产证出来再申请贷款。本尊考虑的十分周到,他说:没有产证,我们可以帮你把其他材料先提供给银行,再约好银行拍照,提供贷款用途等等,等产证一出来,立即提交审批,把时间节约下来,即使后面要补充材料,也有充足的余量。

  张媛听了非常有道理,她在签定金当天就把资料准备好了,来本尊办公地提交申请。本尊后续帮她在两周以内就批复+放款了。

  对于张媛一家来说,这已经是最佳结果了,若不是他们提前规划学区,执行力强,加上全款付清,明珠小学附近符合“五年一户”要求的房子根本轮不到他们。“那天看房时,我们在楼下被中介带着排队,有一组家庭下来了,再放一组家庭上去看,那个焦虑感真是此生难忘。”张媛回忆道。

  “这次多亏了您的全盘筹划,等过两年又要准备初中学区房了,这次一定要提前来咨询您。”她充满感激地对本尊说。

  2020年下半年,上海的房价真的开始了U形反转走势。不光买学区房需要这样的贷款组合方式,在改善置换、刚需首套时,同样也需要。接下来本尊会多写这样的案例分享给大家。如果对细节和流程有不明白,欢迎留言和私信本尊。

  ,版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务,在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理()。

  本尊资讯一直致力于普及科学的贷款知识和价值观,提供及时的银行产品资讯,至今为数万名客户提供贷款方案和实践操作,读者做贷款前的统筹规划、控制风险、提高成功率都可以把本尊资讯文章当做参考。


总部地址:河北省沧州市献县河北易兴大厦9层

北京地址:北京市大兴区兴创大厦1004室

武汉地址:武汉市洪山区关山大道保利国际公寓B栋1306

西安地址:西安市未央区凤城五路维纳斯酒店11楼

长沙地址:湖南省长沙市雨花区长沙大道至雅大厦2604室

沈阳地址:沈阳市和平区中铁瑞达广场B座1205